En un breve lapso de tiempo, Chile ha experimentado cambios importantes en materia de producción de viviendas. Se trata de fenómenos no regulados o que desbordan las normativas vigentes, dañando gravemente la calidad de vida y los valores patrimoniales de nuestros centros urbanos. Me refiero a lo siguiente:
1.- Ha irrumpido un nuevo agente productor de viviendas: los Fondos de Inversión.
2.- Los grandes grupos económicos han intensificado a una escala inimaginable su participación en la producción de viviendas.
3.- Estamos experimentando un período de graves transgresiones a las normas de construcción y a los instrumentos de planificación territorial. Son infracciones toleradas a menudo por las autoridades nacionales y municipales, con la finalidad de favorecer las inversiones inmobiliarias, desestimando sus impactos ambientales y patrimoniales.
IRRUPCIÓN DE FONDOS DE INVERSIÓN
En forma casi subrepticia, han ingresado poderosos fondos de inversión extranjeros en el mercado habitacional, aprovechando las ventajas comparativas ofrecidas por el mercado chileno, que les asegura una alta rentabilidad. Estos inversionistas han promovido -en especial- la construcción de megaproyectos habitacionales dirigidos a sectores de ingresos medios o bajos, que se gestionan en la modalidad del arriendo. Se trata, por lo tanto, de una inversión no recuperable en el corto plazo, a diferencia de la empresa inmobiliaria tradicional –grande o mediana- que construye para recuperar la inversión en el plazo más breve.
Como es sabido, las políticas públicas de vivienda en Chile siempre promovieron la propiedad del inmueble, teniendo presente que constituye una suerte de seguro para un jubilado, dada la precariedad de nuestro sistema de previsión social.
El éxito de esta nueva fórmula de arriendo debe atribuirse a la situación prevaleciente hoy en el mercado habitacional, ofertando arriendos o subarriendos de modestas viviendas, a niveles altamente especulativos.
La localización de estos proyectos en comunas como Estación Central o Independencia, resulta muy atractiva, debido a su cercanía con el centro de la ciudad. Además, están bien dotadas de servicios y próximas a estaciones de Metro, ahorrando a sus moradores las largas horas consumidas por quienes residen en la periferia, movilizándose diariamente en el trayecto ida y vuelta desde el hogar a sus lugares de trabajo.
En los últimos cuatro años la empresa SuKasa, pionera en esta modalidad del arrendamiento, ha levantado o mantiene en construcción 21 edificios, en las comunas de Estación Central, San Miguel, Independencia y Santiago Centro. Se trata de torres entre 30 a 40 pisos de altura, algunas con más de mil departamentos.
Aprovechándose de disposiciones ambiguas en el Plano Regulador de Estación Central, se han levantado edificios donde no rige norma alguna en materia de altura máxima de la edificación, ni coeficiente de constructibilidad, ni densidad habitacional, ni rasantes, ni distanciamiento a las medianeras. A todo lo cual debemos añadir la precariedad en la calidad de la construcción y el grave daño patrimonial generado en su entorno.
Tampoco existen Juntas de Vecinos dirigiendo la administración del inmueble, ya que todos sus residentes son arrendatarios, por lo cual el propietario opera sin la existencia de una entidad cautelando los intereses de los usuarios.
Como predominan departamentos muy pequeños propios de una pieza de hotel, su uso es temporal, lo cual genera un constante flujo rotatorio de arrendatarios, haciendo imposible el arraigo familiar en los barrios.
Sin embargo, los edificios han sido un éxito comercial, alcanzando un alto porcentaje de ocupación no obstante su mala calidad, ya que aparece como una opción ventajosa frente a los altos niveles especulativos del mercado habitacional chileno convencional.
Mencionemos uno de los proyectos levantados por la empresa SuKasa. Se trata del conjunto Mirador Super, en 30 pisos de alto, con un total de 1.036 departamentos y la insólita cifra de 37 departamentos por piso. Un ascensor alimenta a 259 departamentos. La superficie habitacional promedio es de 30 m2 por unidad, con un gran número de departamentos entre 18 a 20 m2.
El cuadro de vida es intolerable. Un gigantesco hacinamiento humano, donde se comparten ruidos, vistas, malos olores, discusiones entre parejas, falta de asoleamiento y de intimidad. En resumen, un producto altamente precario, fenómeno inédito en la historia urbana de Chile, que con justa razón fue bautizado por el Intendente de Santiago como guetos verticales.
Acaba de ingresar a Chile Greistar Real Estates Partners, el mayor fondo de inversión de los Estados Unidos, que opera en más de 130 mercados en todo el mundo y es el mayor operador de departamentos en los Estados Unidos, administrando más de 420 mil unidades, con un valor estimado de 80 mil millones de dólares.
Este gigante de los Fondos de Inversión en el rubro inmobiliario, proyecta construir en Santiago, cuatro mil departamentos durante los próximos cuatro años.
Estamos en presencia de operaciones financieras inéditas y cuantiosas orientadas al rubro vivienda, hasta ahora desreguladas de las Normas y Ordenanzas de Urbanismo y Construcción, además de aberrantes en materia de Planificación Física.
La irrupción en el mercado habitacional chileno de estos poderosos Fondos de Inversión, es un hecho no evaluado, con consecuencias devastadoras ambientales y patrimoniales.
INCREMENTO DE LOS GRANDES GRUPOS
ECONOMICOS EN LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA.
Este es un proceso que avanza inexorablemente en los últimos años, desplazando a medianos y pequeños empresarios que tradicionalmente dominaban la actividad de la construcción, haciéndola así más democrática y competitiva.
Grandes grupos económicos, dedicados a otras actividades comerciales, financieras o productivas, han ingresado al mercado del suelo y a la producción de viviendas, con proyectos de enorme escala.
Tal es el caso de Penta Inmobiliaria, filial del Grupo Penta de triste historia, por estar involucrados sus principales ejecutivos en el financiamiento ilegal de campañas políticas. Esta empresa, ha impulsado numerosos proyectos, tanto en Chile como en los Estados Unidos.
Entre sus desarrollos más importantes, está el llamado Serena Golf, localizado al borde del mar al norte de La Serena. Es una urbanización de 461 hectáreas que abarca desde San Pedro hasta Punta Teatinos disfrutando de siete kilómetros de playa adyacentes a la autopista 5 Norte.
Otro caso relevante es el de dos gigantescos desarrollos inmobiliarios situados en la comuna de Pudahuel, que comprenden nada menos que dos mil hectáreas, donde podrían vivir alrededor de 190 mil personas. Acabamos de enterarnos de esta noticia, a raíz de la publicación en el Diario Oficial del 7 de marzo recién pasado, que da a conocer la aprobación de un cambio en el Plano Regulador Intercomunal del Gran Santiago, autorizando la ejecución de ambos proyectos.
Uno de estos desarrollos llamado Urbanya, promovido por el grupo económico Santa Cruz y ubicado en la zona de El Noviciado, abarca 700 hectáreas con cabida de unas 17.500 viviendas para 70.000 habitantes. En este proyecto se ejecutarán inversiones propias y de terceros por una cifra que ronda los 1.300 millones de dólares.
El segundo desarrollo, impulsado por el grupo Hurtado Vicuña, se localiza en el sector Lo Aguirre, y comprende poco más de 1.000 hectáreas, previsto para alojar 27 mil viviendas con más de 120.000 habitantes en un horizonte de 20 años.
Se trata de proyectos de una escala descomunal, inédita en Chile; verdaderas ciudades, localizadas no donde recomendaría cualquier estudio de planificación conforme a las demandas habitacionales, sino que donde lo deciden los grupos económicos, dueños de tierras adquiridas años atrás a valor agrícola y dejadas en engorda, a sabiendas que tendrían más tarde, el poder de forzar su incorporación al área urbana.
Estamos experimentando una acelerada concentración monopólica de la producción habitacional en Chile, con los graves riesgos que ese fenómeno representa para nuestro futuro.
TRANSGRESIÓN DE LAS NORMATIVAS VIGENTES, EN
BENEFICIO ILEGÍTIMO DE LA INVERSIÓN INMOBILIARIA.
Se han multiplicado en forma alarmante, las irregularidades en la tramitación de los permisos de edificación, fenómeno, que en épocas anteriores era más ocasional. Tienen su origen en las presiones indebidas o los sobornos que ejercen grandes empresas inmobiliarias sobre las Direcciones de Obras Municipales, a fin de incrementar indebidamente sus utilidades. Lamentablemente, estas acciones suelen contar con la complacencia de Alcaldes y/o los Seremis de Vivienda.
Volvamos al caso de las torres de Estación Central. En agosto de 2017, el Seremi de Vivienda y Urbanismo de la Región Metropolitana, emitió un oficio declarando la ilegalidad de 31 permisos de edificación otorgados por el Director de Obras Municipales de esa comuna.
Más tarde, un dictamen de diciembre de 2017 de la Contraloría General de la República, declaró que 71 de los permisos de edificación ya otorgados en Estación Central son contrarios a derecho.
Hasta ahora, todos estos permisos de edificación declarados ilegales, han seguido su curso ignorando los Oficios del Seremi y los dictámenes de Contraloría. Nadie ha sido sancionado y el Director de Obras de Estación Central continúa en funciones, no habiendo sido sometido a sumario.
Recién días atrás, se informó que el Alcalde frenó cinco de estos proyectos, ordenando el respeto a las alturas de edificación acordadas en la reciente modificación del Plano Regulador. Desgraciadamente, la experiencia nos ha demostrado la incapacidad de nuestra institucionalidad para hacer efectivas estas resoluciones. Pasará el tiempo, las inmobiliarias presentarán toda clase de recursos judiciales y terminarán por imponer sus megatorres, mediante la política de los hechos consumados, a menos que la movilización ciudadana los haga imposible, como ocurrió, por ejemplo, con el proyecto Mall Plaza Barón en Valparaíso.
En Ñuñoa, el año pasado, la Corte Suprema dejó sin efecto el permiso de edificación del Edificio Botero, por haber construido 5 pisos de altura en circunstancias que el Plano Regulador establece 4 como altura máxima, Es una obra terminada y habitada, con 38 departamentos de alto valor. Conforme a lo establecido en la Ordenanza General de Construcciones, el edificio debe demolerse, pero allí permanece tal cual.
En Puerto Varas, fue necesario congelar por un año todos los permisos de edificación, situación análoga a la ocurrida en Valparaíso, donde el Alcalde se vio obligado a obrar en igual forma con los permisos de edificación en los cerros porteños, hasta aprobar modificaciones al Plano Regulador, destinadas a evitar la proliferación de torres, a fin de poner a salvo el incomparable anfiteatro urbano en torno a la bahía de Valparaíso.
La ciudadanía aparece indefensa frente a la voracidad de las grandes empresas inmobiliarias. Las asociaciones defensoras del barrio y el patrimonio hacen lo imposible por preservar tantos valores acumulados a lo largo de la historia. Admirable han sido las luchas de la organización vecinal en defensa del Barrio Yungay, que logró la declaratoria de Zona Típica de un importante sector. Lo mismo ha ocurrido con las Juntas de Vecinos de la Villa Olímpica y la Villa Frei, así como con la organizacional vecinal que logró la declaratoria de zona típica para el barrio Suárez Mujica en Santiago, decisión en suspenso por las nuevas autoridades de gobierno, que retiraron de la Contraloría el Decreto sancionando dicha declaratoria.
Es un hecho que no se advierte una voluntad auténtica -no retórica- de los gobiernos nacionales y locales, por detener estas prácticas ilegales, favoreciendo las inversiones inmobiliarias a cualquier precio.
Es hora de cambiar esta política. No sólo eso. Es urgente hacerlo, porque ya es enorme el daño originado en la calidad de vida y en el patrimonio de nuestras ciudades.
RECUPERAR LA CAPACIDAD DEL ESTADO DE CONDUCIR LAS
POLITICAS DE VIVIENDA Y DE DESARROLLO URBANO.
Durante los últimos gobiernos, mejoró bastante la calidad de las viviendas sociales, a raíz de haberse fijado claras normas de habitabilidad y de calidad de la construcción. Ahora, Los nuevos conjuntos habitacionales cuentan con adecuados espacios comunes, áreas verdes y juegos infantiles, aun cuando muchos continúan localizados en zonas lejanas de los centros urbanos. En este caso, el Estado entró a jugar un rol más directo en la ejecución de estas obras.
No ha ocurrido lo mismo con el subsidio de clase media, que no fija normas y para recibirlo, el Minvu sólo exige el certificado de recepción final de las obras. El Estado destina anualmente miles de millones de pesos en este subsidio, la mayoría de los cuales cofinancia edificios en gran altura, que arrasan con los valores patrimoniales de los barrios donde se levantan.
En mi opinión, este cuadro tan adverso, tuvo su origen en los cambios introducidos por la dictadura en las políticas públicas de vivienda y desarrollo urbano, despojando al Estado de sus atribuciones en estas materias, para transferirlas a la iniciativa privada. Los gobiernos post dictadura no han modificado estas políticas.
Basta ya.! Es el Estado el que debe decidir cómo y dónde se construye, como fue siempre desde la dictación de la primera Ley de Habitaciones Obreras promulgada el año 1906 en Chile y que en esencia continuó vigente hasta la dictadura militar.
El Estado definía las zonas con mayor demanda habitacional y adquiría o expropiaba los terrenos adecuados para resolverla. Sus Departamentos Técnicos ejecutaban los proyectos de arquitectura, de ingeniería e instalaciones, definiendo las alturas de las edificaciones, las densidades, la tipología habitacional, los equipamientos sociales, los espacios libres y áreas verdes, velando obviamente por el bien común. Las empresas constructoras privadas se limitaban solamente a construir lo que el Estado definía y fiscalizaba en todos sus detalles.
Tras 40 años de vigencia de un Estado subsidiario dejándonos como herencia un parque de viviendas pública desechable en un alto porcentaje, la Presidenta Michelle Bachellet constituyó a comienzos de su reciente mandato, el Consejo Nacional de Desarrollo Urbano, instruyéndolo con estas palabras:
“Nuestras ciudades son la expresión de nuestras desigualdades. Viviendo en un lugar u otro de nuestras ciudades, se abren muy diferentes oportunidades. Si asumimos que la buena ciudad es un derecho de todos, no podemos seguir constituyéndola con las mismas diferencias que hay en los ingresos. El Estado debe ordenar el acceso a los bienes urbanos para todos”.
Yo fui designado uno de los miembros de dicho Consejo y en mayo de 2015 hicimos entrega a la Presidenta de nuestras conclusiones en un documento titulado: Medidas para implementar una Política de Suelo para la Integración Social Urbana, que incluye un conjunto de medidas destinadas a cumplir con los postulados planteados por la Presidenta.
La Medida N° 8 dice lo siguiente:
Creación de nuevos Servicios Regionales de Desarrollo Urbano.
“Con el objeto de garantizar la integralidad y coordinación de la gestión urbana, se requiere dotar al Estado de una institucionalidad descentralizada con más competencia para la implementación de proyectos y planes urbanos. Para lograrlo, en el espíritu de la integración de acciones y proyectos que tenía la Corporación de Mejoramiento Urbano (CORMU) hace cuatro décadas, se propone la creación de nuevos servicios regionales a cargo de la planificación e implementación de planes y proyectos de desarrollo urbano y habitacional”.
Lamentablemente, no se dio paso alguno para implementar estos Servicios, necesarios para vitalizar la descentralización y planificar el desarrollo urbano en armonía con nuestros valores ambientales y patrimoniales.
El suelo urbano es otro capítulo en el cual el Estado debe asumir un rol hegemónico, para lo cual es imperativo establecer una política ambiciosa de adquisición de terrenos en lugares bien localizados, no en los extramuros. Sin Estado, no es posible atender los intereses de los sectores de ingresos medios y bajos en las zonas anheladas por ellos, y no adonde los induce la oferta empresarial.
Es oportuno, al respecto, destacar las palabras pronunciadas días atrás por Cristián Monkeberg, actual Ministro de Vivienda al asistir a la inauguración de las obras de una cooperativa impulsada por la organización de pobladores Ukamau, en los terrenos de la ex maestranza San Eugenio de Santiago. Fue la oportunidad en la cual el Ministro destacó la importancia del desarrollo de proyectos que permiten a las familias quedarse en sus propias comunas. Señaló textualmente, escúchenlo bien: “Estamos aquí para impulsar que vivamos en zonas céntricas”.
¡Formidable! Esperemos que estas justas palabras se transformen en una realidad.
Deseo subrayar los principios que he formulado en este documento, apoyado en un texto admirable escrito por una de las figuras más ilustres de nuestro pasado. Se trata del educador y político Valentín Letelier, que en 1896 publicó un documento titulado “Los pobres”, uno de cuyos párrafos es un retrato fidedigno de la doctrina económica vigente hoy en Chile. Dice así:
“En efecto, ¿qué es lo que necesitan los grandes para explotar a los pequeños, los fuertes a los débiles, los empresarios a los obreros, los hacendados a los inquilinos, los ricos a los pobres?
Sólo una cosa: libertad, y nada más que libertad, o sea la garantía de que el Estado no intervendrá en la lucha por la existencia, para alterar el resultado final a favor de los desvalidos. Eso es lo que el librecambio da a los burgueses.”
¿Y qué es lo que necesitan los desvalidos para no sucumbir en esta contienda despiadada donde el egoísmo prevalece contra la caridad, la inteligencia contra el corazón, la fuerza contra el derecho? Sólo la protección, o sea la garantía de que el Estado igualará las condiciones de los combatientes dando armas a los débiles para luchar con los fuertes. Esto es lo que el individualismo niega a los desvalidos”. (1)
Muchas gracias
Documento presentado en el
Congresos Nacionales de Barrios y Zonas Patrimoniales.
Antofagasta. 15-17. 06.2018.