El actual alcalde de Las Condes, Joaquín Lavín, siempre ha tenido habilidades especiales para llamar la atención y por lo tanto estar en primera plana de las noticias. A él le interesa generar polémicas, muchas veces estériles, porque así su nombre se potencia en la opinión pública y es más, considera positivo que algunos políticos de la derecha pinochetista, como el ex candidato presidencial José Antonio Kast, lo haya criticado con mucha fuerza tratándolo de populista por su iniciativa de construir viviendas sociales en Las Condes, comuna al igual que Vitacura y Lo Barnechea, en donde residen los más ricos y poderosos de nuestro país.
Recordemos que la Municipalidad de Las Condes venderá en US$ 15 millones a la Municipalidad de Vitacura la mitad de su terreno de 2,8 hectáreas localizado en el territorio jurisdiccional de Vitacura, predio que tenía un uso de suelo habitacional, tasado por los corredores de propiedades en US$ 45 millones, por lo tanto apto para construir edificios en altura de viviendas de lujo, lo que no fue posible por la ambientalista decisión que adoptó el alcalde Raúl Torrealba en orden a modificar en su Plan Regulador Comunal (PRC) el uso de suelo de este terreno : hoy en día es área verde con precio de transacción en el mercado igual a cero.
La operación comercial de dividir el terreno se produjo por la instrucción política del ministro de Vivienda y Urbanismo, Cristián Monckeberg, quien llamó al orden a ambos alcaldes, por sus insulsas peleas respecto al uso del predio, noticia que también tuvo bastante cobertura de prensa. Si el terreno de 2,8 hectáreas de propiedad de Las Condes se hubiera mantenido con su uso de suelo apto para construir viviendas, Lavín lo habría vendido en el mercado en los US$ 45 millones reseñados, suma que le hubiera permitido hacer maravillas en su propia comuna, pero ya se perdió esa oportunidad.
Ahora bien, rechazamos de plano los histéricos reclamos de unos cuantos vecinos de la tercera edad que viven en las inmediaciones de la torre de 15 pisos, prevista enfrente de la rotonda Atenas en Las Condes, proyecto que se emplazará en un terreno municipal que permite esa altura y que considera 84 departamentos de 65 m2 cada uno que se destinarán a allegados que nacieron y viven en la actualidad en esa comuna, quienes en todo no recibirán gratis dichos inmuebles que tendrá precios de entre UF 1.800 y UF 2.000.
Las familias de clase media emergente que están en contra de esta iniciativa alcaldicia, que tiene el rótulo de integración social, temen que sus departamentos que ya se han beneficiado automáticamente con la burbuja inmobiliaria, ahora “con la ropa tendida” en los balcones de los departamentos de los nuevos residentes, se produzca una minusvalía en sus inmuebles.
Por las características de construcción y formas de adquisición de los departamentos de la torre de Lavín, afirmamos que no son viviendas sociales. En rigor son viviendas económicas que se acogerán, por escritura pública, a la infinidad de beneficios tributarios que brinda el DFL2. Si se habla majaderamente de viviendas sociales es para producir un impacto positivo en la persona de Lavín, quien así, se promueve como un político moderno que, sin importar las críticas de algunos, se declara como un líder de la inclusión en una ciudad tan segregada como Santiago.
Para despejar dudas sostenemos que las viviendas sociales fueron creadas por el artículo 3°, del Decreto Ley Nº 2552, publicado en el Diario Oficial del 23 de febrero de 1979, plena dictadura cívico militar, definiéndolas como aquellas que no superen el equivalente de UF 400. En efecto, el mencionado artículo 3°, del DL 2552, estableció lo siguiente:
“Artículo 3°.- Para todos los efectos legales se entenderá por vivienda social la vivienda económica de carácter definitivo, destinada a resolver los problemas de la marginalidad habitacional, financiada con recursos públicos o privados, cualquiera que sean sus modalidades de construcción o adquisición, y cuyo valor de tasación no sea superior a 400 Unidades de Fomento.
La tasación la hará la Dirección de Obras Municipales respectiva al solicitarse el permiso de edificación.
En ella se considerará la suma de los siguientes factores:
a) El valor del terreno, que será el del avalúo fiscal del inmueble, vigente a la fecha de la solicitud del permiso señalado, y
b) El valor de construcción de la vivienda, según el proyecto presentado, que se avaluará conforme a la tabla de costos unitarios a que se refiere el artículo 127 del decreto supremo N° 458, de 1976, de Vivienda y Urbanismo, Ley General de Urbanismo y Construcciones. Para ello, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo elaborará dicha tabla y sus reajustes trimestrales, de acuerdo con las tablas de valores bases de construcción utilizadas por el Servicio de Impuestos Internos, excluyendo los factores relativos a clasificación comunal.
Estas viviendas deberán cumplir, además, las características técnicas, de urbanización y de equipamiento que señalen los reglamentos que dicte el Presidente de la República por intermedio del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
Los actos, contratos, actuaciones y documentos que se celebren, otorguen o suscriban con relación a la vivienda social estarán exentos de la Ley de Timbres, Estampillas y Papel Sellado.”
Luego, la Ley 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria, publicada en el Diario Oficial del 16 de diciembre de 1997, ya en democracia, estableció en su artículo 40º, lo siguiente:
“Artículo 40.- Para los efectos de este Título, se considerarán viviendas sociales las viviendas económicas de carácter definitivo, destinadas a resolver los problemas de la marginalidad habitacional, cuyo valor de tasación no exceda en más de un 30% el señalado en el decreto ley Nº 2.552, de 1979.”
Es por esta última ley, que las viviendas sociales pueden llegar a tener un valor de hasta UF 520.
A su vez, para la forma correcta para determinar el valor de las viviendas sociales, se aplica la regla establecida en el artículo 6.1.4, de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), cuyo texto dispone lo siguiente:
“Artículo 6.1.4. El carácter de vivienda social será certificado por el Director de Obras Municipales respectivo, quien la tasará considerando la suma de los siguientes factores:
1. El valor del terreno, que será el del avalúo fiscal del inmueble.
2. El valor de construcción de la vivienda según el proyecto presentado, que se evaluará conforme a la tabla de costos unitarios a que se refiere el artículo 127 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Para ello, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo elaborará dicha tabla y sus reajustes trimestrales, de acuerdo con las tablas de valores bases de construcción utilizadas por el Servicio de Impuestos Internos, excluyendo los factores relativos a clasificación comunal.”
Terminamos señalando que hace unos cuantos años el Minvu ordenó al Director de Obras Municipales de Santiago que procediera a certificar como viviendas sociales, a pesar de que no lo eran, a departamentos que formaban parte de edificios en altura, trampa que la fundación Defendamos la Ciudad denunció, junto al senador Nelson Ávila, no solo al director nacional del Servicio de Impuestos Internos (SII), sino también a la Contraloría General de la República, ente fiscalizador que emitió el categórico dictamen Nº 58261 del 21/12/07 en contra de ese ministerio.
Queda claro entonces que los verdaderos marginados de Las Condes, esos que carecen de capacidad de pago, no podrán vivir en la famosísima torre de 15 pisos que enfrentará la rotonda Atenas. Por lo tanto, el desafío ahora es construir con el Serviu muchas viviendas sociales de verdad en los sectores más acomodados de esa comuna. Si se argumenta que no hay sitios disponibles, Lavín debe leer el artículo 50º de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.