Hemos tomado conocimiento por
la prensa que el alcalde de Las Condes ha dispuesto un congelamiento de los
permisos de edificación para los “sitios islas” (sic) y que la misma
inmobiliaria que está construyendo irregularmente en la calle Carmencita 262 ha
presentado acciones judiciales en contra del municipio porque éste no aprueba
una solicitud de permiso en la calle San Crescente, aplicándose el mismo
criterio erróneo de “predio residual existente de densificación”.
En este caso estamos hablando
de 2 pequeños sitios fusionados cuya superficie resultante no alcanza el mínimo
de superficie para construir en altura, pero sí tienen la posibilidad de
fusionarse con uno colindante al sur, en donde existe una casa de 2 pisos con
cambio de destino y que -por lo tanto- no está densificado.
Este juicio -por tener olor a tongo- utilizándose una
expresión popular, necesariamente será favorable a la inmobiliaria dado que la
Municipalidad de Las Condes se ha visto en la necesidad de compartir la misma
fútil teoría de que los cambios de destino son equivalentes a densificación.
Por lo tanto, este litigio judicial entre partes iguales ya está ganado por el
demandante, más todavía si la Seremi de Vivienda y Urbanismo no se ha hecho
parte en el juicio.
Ahora bien y con el único propósito de dejar un nuevo
testimonio público por el caso que hemos asumido a solicitud de los vecinos
perjudicados y tal como lo manifestamos en nuestra columna “Inmobiliarias
versus vecinos” publicada el 06/09/05 en El Mostrador, el municipio de Las Condes reemplazó el concepto
“predio remanente” por el de “predio existente residual de
densificación” con la puesta en marcha de la modificación del Plan
Regulador Comunal de Las Condes, publicado en el Diario Oficial del 05/12/03.
Dada la claridad de ambas definiciones, se sabía de
antemano que no se podía aplicar el segundo de estos conceptos para el predio
de la calle Carmencita, tal como lo señaló el propio alcalde en una reunión del
Concejo Municipal, acta que está en poder de la Seremi de Vivienda y Urbanismo,
Contraloría General de la República y tribunales de Justicia. Es más, antes que
la Seremi declarara el vicio del permiso, la DOM de Las Condes en el punto 3.
de su OF.DOM Nº 183 del 26 de Enero de 2005 reconocía que el predio de
Carmencita 262 se podía fusionar con los lotes 5A y 5B y por ello sería
interesante que los miembros del Concejo Municipal de Las Condes leyeran con
acuciosidad este documento, ya que en esa fecha todavía no se hacía alusión a
que el cambio de destino era sinónimo de densificación.
En la Ordenanza del PRC de Las Condes los cuadros de Áreas
de Edificación son una cosa y los Usos de Suelo son otra y por ello existen 2
planos oficiales distintos (E y U). Coherente con lo anterior, existen 2 Tablas
para los “predios existentes residuales de densificación”: Tabla A para los terrenos con uso de
suelo UVO, UV1, UV2, UV3, UC1 y UC2 en donde aplican ciertas normas de
edificación y la Tabla B para los terrenos con uso de suelo UC1 y UC2, cuyas
normas son más restrictivas.
Aunque la palabra densificación no aparece definida
expresamente en la OGUC, debemos tener presente que esta expresión viene del
concepto “densidad” que sí aparece definido en el Artículo 1.1.2. de
la OGUC, la que significa “número de unidades (personas, familias,
viviendas, locales, etc) por unidad de superficie (predio, lote, manzana,
hectárea, etc.)
Densificar está definido en el Diccionario Larousse como
“hacer denso” y en el Diccionario de la Lengua Española (Real
Academia Española) como “hacer densa una cosa” y el cambio de destino
a pesar de estar definido como un tipo de Permiso (Art. 5.1.4. OGUC ), el número
3 del mismo artículo lo nombra como Autorización de Cambio de Destino.
Qué es la
autorización de Cambio de Destino ?
Es una autorización del Director de Obras para que una
edificación existente o edificio existente y que cuente con permiso de
construcción, tenga otro destino del aprobado originalmente : por ejemplo que una vivienda cambie
de destino habitacional a comercial.
Dicho cambio se hace sólo sobre “edificación
existente” o “edificio existente”. No es posible hacer un cambio
de destino sobre un terreno sin construir, no se puede solicitar ese cambio
para un sitio eriazo porque sería inconcebible.
Porqué una
autorización de cambio de destino no significa densificar.
La respuesta se encuentra en la misma Ordenanza Local de
Las Condes, tanto en su promulgación original (13/06/95) como en la última
modificación (05/12/03). Esta respuesta viene expresamente señalada en el Art.
34º de la misma Ordenanza, al establecer las Áreas de Edificación en que se
dividió la comuna. Para su regulación y aplicación definió Tablas que contienen
distintas condicionantes a cumplir, tales como Densidad Máxima, Neta,
Subdivisión Predial Mínima, Coeficiente de Constructibilidad y otras. Para cada
Área se establecen varias
Tablas dependiendo de lo que se desee ejecutar :
– Ampliación de Construcción Existente
– Obra Nueva de Vivienda Unifamiliar
– Densificación, o Construcción de Obra Nueva de Viviendas
Colectivas
( Edificios de Departamentos o Conjuntos Habitacionales )
La DOM no aprueba un expediente caratulado como Cambio de
Destino con Densificación porque ello carece de sentido. El Director de Obras
Municipales informará favorablemente el cambio de destino, si dicho cambio
cumple con el uso de suelo.
La pretensión de la DOM en orden a hacer aparecer las
viviendas con cambio de destino como densificación no tiene sustento. No
existen Tablas para Cambios de Destino con Densificación.
Entendemos que los cambios de destino se materializan vía
Decretos Alcaldicios y los procesos de densificación requieren de mayores
formalidades. Para densificar, según la Ordenanza Local, se requiere
inequívocamente contar con un terreno en el cual se va a construir una obra
nueva, situación que todos los arquitectos y revisores independientes tienen la
obligación de saber, más aún estos últimos, ya que en su gran mayoría se
desempeñaron como funcionarios en las distintas direcciones de obras del país.
Su existencia se justifica para evitar errores en la tramitación de los
permisos y no para inventar flexibilidades.
Por lo tanto, los terrenos vecinos al permiso de
edificación cuestionado, al contar con autorización de cambio de destino no
fueron densificados, a pesar de lo que plantean quienes aprobaron el permiso y
quien se benefició con esa autorización. Estamos ante errores colectivos
cometidos por el arquitecto proyectista, el arquitecto revisor independiente,
el jefe de Edificación, el jefe de Urbanismo, las directoras de Obras titular y
suplente. Quien puso las cosas en su lugar, tal como se lo ordena el artículo
4º de la LGUC, fue la Seremi de Vivienda y Urbanismo y por ello corresponde
demoler el edificio en terminaciones, acción que se debió haber tomado hace
mucho tiempo atrás.
Nuestra agrupación ciudadana no acepta la impunidad
derivada de los hechos consumados, ni los arreglos en función del mal menor : somos partidarios acérrimos del
cumplimiento de las normas regulatorias, ya que sólo así opera la igualdad de
oportunidades en la economía de mercado. Al respecto, preferimos no repetir las
expresiones del ex dirigente empresarial Felipe Lamarca cuando reconoció la
colusión pública-privada y sus consecuencias en los consumidores y
ciudadanía.
La Ley Nº 19.880 que establece las bases del Procedimiento
Administrativo que rige los actos de los órganos de la Administración del
Estado señala que los actos administrativos, como es el caso de los permisos de
edificación, gozan de una presunción de legalidad (art. 3º) y ese acto ya fue
objetado con fundamento por la autoridad superior competente (art. 4º).
Recordemos que antes que se aprobara ese acto administrativo mal otorgado,
nuestra agrupación se lo había hecho presente por escrito a todas las
autoridades de Las Condes, las cuales, optaron por actuar corporativamente
defendiendo lo indefendible.