Gracias a los comentarios del periodista Tomás Mosciatti supimos que Cicerón dijo, entre otras cosas, que “la verdad se corrompe tanto con la mentira como con el silencio” y en Chile, si bien hay una relativa libertad de prensa, los medios tradicionales autodenominados “serios” salvo escasísimas excepciones, no le dan cobertura noticiosa a hechos que dejan mal parados a los grandes grupos económicos relacionados con la industria de la construcción inmobiliaria.
En algunos medios digitales ya nos hemos referido al intento de Cencosud del empresario Horst Paulmann para sacar ventajas indebidas con sus construcciones de malls y por ello a continuación entregamos información completa, a prueba de desmentidos, con uno de sus tantos negocios de este tipo. Lo que se leerá podrá ser críptico para aquellos que no se desenvuelven en los asuntos de Vivienda y Urbanismo, pero es necesario que la mayor cantidad de gente sepa cómo se las arreglan algunos para ganar más dinero con ardides, más todavía si este episodio no será publicado en ninguno de los consorcios periodísticos dominantes como tampoco en los canales de televisión disponibles.
La comuna de Vitacura existe desde el año 1992, escindida de Las Condes, y su Plan Regulador Comunal (PRC) fue aprobado por el Consejo Regional (CORE) Metropolitano el 7 de diciembre de 1999, el cual se publicó en el Diario Oficial del 30 de diciembre de 1999. En el extenso período 1992-1999 no había PRC y su territorio urbano se regía por el PRC de Las Condes.
El 12 de diciembre del 2000 la Dirección de Obras Municipales (DOM) de Vitacura aprobó el permiso de edificación Nº 121 a favor de la empresa Interpetrol S.A. para que en su predio de 2,36 hectáreas de la Av. Kennedy 8950 construyera un proyecto de equipamiento mayor, mall y hotel más departamentos habitacionales que contemplaba 269.635 m2 a construirse sobre y bajo el suelo con un inversión aproximada de 500 millones de dólares. De acuerdo al artículo 1.4.17 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) dicho permiso debió haber caducado en diciembre del 2003, lo que no aconteció porque los interesados, vía trucos, se esforzaron para mantener la vigencia del mismo.
Estaba considerado un edificio de 55 pisos de oficinas más otros de menores alturas y sobre el nivel natural del suelo la construcción proyectada era 163.695 m2 y bajo tierra una construcción de 105.940 m2 correspondiente a estacionamientos, bodegas y otros. Se debe destacar que para el cálculo del coeficiente de constructibilidad que fijan los PRC no se consideran los m2 construidos bajo el suelo.
Ese permiso se cursó con las normas urbanísticas que regían en Las Condes, teniéndose en cuenta que para ese terreno tales normas en el PRC de Vitacura eran y siguen siendo bastante más restrictivas. Siendo el proyecto un “conjunto armónico”, conforme al actual coeficiente de constructibilidad que es 2, ahora se pueden construir algo así como 67.000 m2 sobre el nivel del suelo. Está claro que la empresa que obtuvo el permiso con tan ventajosas condiciones sabía de antemano que estaba aprovechándose de hechos fortuitos, por no decir que manejaba información privilegiada. Se demuestra entonces que en los mercados la ignorancia de las mayorías posibilita el abuso de las minorías informadas y bien relacionadas.
El terreno y el permiso, en abril del 2010, lo compró Cencosud al dueño de Interpretrol, con la frívola expectativa de que las permisivas normas urbanísticas contenidas en el antiguo permiso se iban a mantener vigentes hasta que se iniciara el megaproyecto y para tal propósito fue mal asesorado por un arquitecto que se desempeñaba como una especie de gurú en el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu).
El terreno está localizado en un sector de Edificación Aislada Alta Nº (E-Aa1) en el PRC de Vitacura, instrumento que establece las siguientes características principales :
Coeficiente de constructibilidad = 2, lo que significa que la superficie del predio se multiplica por 2 para construir sobre el suelo.
Coeficiente de ocupación de suelo = 0,25, más reducido que el contemplado en el permiso de diciembre del 2000
Altura máxima = 12 pisos (42 metros)
Densidad neta máxima = 250 viviendas por hectárea.
Este caso más otros, fueron llevados a la Contraloría General de la República por la Fundación Defendamos la Ciudad, pues ese tipo de permisos caducan automáticamente, como ya está dicho, a los 3 años si no se inician ciertas obras descritas en la OGUC. El ente fiscalizador emitió el dictamen Nº 51178 del 25 de junio pasado mediante el cual determinó que el permiso no estaba vigente, desestimándose las pretensiones de buena fe y supuestos derechos adquiridos invocados por Cencosud, con lo cual, como era su deber, la DOM de Vitacura aplicó el artículo 1.4.17 de la OGUC .
De acuerdo a lo sucedido, Cencosud tiene 2 caminos a seguir :
1.- Podría solicitar un nuevo permiso adscrito a la regulación del PRC, con lo cual podría edificar 67.000 m2 sobre el suelo, pues el proyecto continúa siendo “conjunto armónico” y podría mantener los 105.940 m2 bajo suelo, con una inversión sustantivamente menor.
2.-Podría interponer una acción judicial en contra de la Contraloría y en contra de la Municipalidad de Vitacura porque con el apego a la ley se lesionan sus sacrosantos intereses comerciales.
Por lo tanto queda en evidencia que el único ganador en esta operación mercantil fue Carlos Celle, dueño de Interpetrol, porque la venta del terreno con el permiso a Cencosud se hizo en un subido precio, ello en atención a que las espectaculares normas urbanísticas allí contenidas se iban a mantener inalteradas y Paulmann, acostumbrado siempre a ganar, en esta oportunidad “pisó el palito” y perdió.