Pero la “selva normativa” (Lucas Sierra), que enturbia la inversión, no está solo en los trámites conocidos, sino en los misteriosos recursos alternativos a la norma, que rodean dos fases del negocio : la tramitación del permiso para construir y la información previa del potencial rendimiento de un terreno antes de comprarlo.
En ambas fases, hay trámites y normas de escasa uniformidad y de mucha discrecionalidad. Unas amplían las condiciones que establece el Certificado de Informaciones Previas de un terreno. Otras aflojan las normas del permiso de edificación y dan más de lo autorizado en la primera revisión municipal.
Así, quien maneja con fruición la potestad normativa puede aumentar la superficie a construir, agranda el suelo a ocupar, rebaja los derechos municipales, hace crecer un terreno hacia bienes de uso público, disminuye la obligación de estacionamientos, amplía o cambia las actividades permitidas, aumenta las capacidades comerciales, crece en altura y puede vender ofreciendo ventajas tributarias.
Ese sistema que desordena y daña la ciudad, es una traba a la inversión de pymes inmobiliarias y un obstáculo para el que sigue la“norma normal”.Tan grave es la traba, como la magia con que los iniciados la destraban. Es decir, no todos compiten por igual.
Un estudio indica que 30 permisos de edificación en Las Condes pudieron sobrepasar la altura permitida gracias a que el municipio interpretó su propio Plan Regulador permitiendo que anteproyectos vencidos se reconsideraran después de superado el plazo legal.
La dificultad, para algunos, y la ventaja irregular de plusvalía del negocio, para otros, surge de un centralismo autoritario del Gobierno y las Direcciones de Obras. Pues por sobre la Ley de Urbanismo y Construcciones, se yergue el verdadero poder de normas de excepción, decretos modificatorios, dictámenes, interpretaciones municipales de sus propias regulaciones, recursos de petición al MINVU, solicitud de interpretación al Seremi y complejas diversidades de regulación. La obtención de una información tan lucrativa, pero casi desconocida, por la ausencia de una sistematización, y por las discrecionales modificaciones autoritarias, abre un expedito camino a la corrupción.
Quien conoce la hoja de ruta de estos caminos oscuros, tiene la varita del Rey Midas. El resto de los inmobiliarios, grandes o pequeños, que deciden su inversión y diseñan su proyecto en base a la Ley, la Ordenanza y los datos base de la Dirección de Obras, obviamente no llegarán nunca a los precios de sus competidores hábilmente informados. La confusión incita a presionar a la poderosa autoridad que interpreta o dicta la norma y deforma la tarea de los revisores externos.
Hacer transparencia con una nueva Ley de Urbanismo y Construcciones ha sido promesa incumplida de más de seis ministros de Vivienda. Su debate en el Parlamento abriría una reflexión pública pendiente desde 1931, coordinaría normas sueltas y leyes inconexas de un panorama de anarquía y peligroso uso del poder. Ahí está la profundidad de las trabas para construir mejor y de paso, para evitar el manejo asimétrico de la información técnica que tanto mal le hace al sistema económico de mercado imperante en nuestro país.
(*) diputado y arquitecto el primero y director de la Agrupación “Defendamos la Ciudad” el segundo.